Salve.
sto
acquistando un appartamento in costruzione da una società s.r.l.. Purtroppo la
costruzione presenta alcuni difetti (una vistosa crepa nel muro della camera da
letto, infiltrazioni d’acqua nel soffitto del bagno in mansarda, il serramento
di una porta-finestra scheggiato, numerosi buchi da stuccare nei muri, ecc.) ed
è in ritardo di oltre 1 anno (nel contratto preliminare la consegna era
prevista per Ottobre 2001)
La mia domanda è
questa: come posso tutelarmi dai difetti dovuti a lavori non eseguiti “ad
arte”? Non avendo ancora firmato il rogito, cosa mi conviene fare? Quale
potrebbe essere la clausola da inserire nel rogito per far si che i difetti
rilevati siano sistemati? Posso richiedere un rimborso per il ritardo nella
consegna?
Grazie mille per l’attenzione,
Dott. Mario Zara
Quando l'opera, come accade
nel caso di immobili, è per sua natura di lunga durata, l’appaltatore deve
fornire una garanzia estesa a un periodo di dieci anni dal compimento
dell'opera stessa, per gravi difetti, rovina o pericolo di rovina dell'edificio
causati da vizio del suolo o difetto di costruzione. Il termine di decadenza
dell’azione è un anno dalla scoperta del vizio: non basta però una semplice
denuncia, occorre agire in giudizio. La Cassazione (sentenza n. 1655/1986) ha
chiarito che il momento della
"scoperta del vizio" non coincide con quello in cui il
committente si accorge che esiste una qualsiasi anomalia, ma quello in cui
ragionevolmente si consolida la certezza che il vizio o difetto è causato da
una responsabilità dell'appaltatore nell'esecuzione dell'opera. In successive sentenze, ha affermato che la
consapevolezza decorre nel momento in cui una perizia di un tecnico dà forti
indizi sulla responsabilità dell'appaltatore.
Cosa può chiedere il committente? Ha tre
possibilità. La prima è pretendere l'eliminazione del vizio, naturalmente a
spese della ditta edile. Non è detto che debba essere la stessa ditta che ha sbagliato a dover eseguire i
lavori (Cassazione, sentenza n. 5103/1995) e il risarcimento può riguardare
anche nuove, e più costose opere rispetto a quelle previste (Cassazione n.
1948/1989).La seconda possibilità è chiedere la riduzione del prezzo da pagare
o pagato e il risarcimento degli eventuali danni. La terza scelta, imboccabile
se l'opera ha vizi così gravi da renderla adatta al suo scopo, è pretendere la
risoluzione del contratto.
Quanto al ritardo della consegna, occorrerebbe
leggere anche il preliminare di acquisto da Lei firmato, anche a caccia di
eventuali clausole vessatorie.